Il s’agit de l’identification d’une nouvelle liaison piétonne entre les gares de l’Est et du Nord.
La nécessité d’une liaison piétonne entre ces deux gares, alternative à l’escalier monumental de la rue d’Alsace, a souvent été évoquée lors des différents conseils des quartiers avoisinants, notamment lors de la dernière séance plénière du Conseil du Quartier Lariboisière Saint-Vincent de Paul le 23 janvier 2012.
Cette problématique a été reconnue par les élus et les services de la mairie du 10e. Une signalétique vient d’être installée afin d’indiquer un chemin alternatif direct et plus pratique aux voyageurs qui doivent transiter entre les deux gares.
Identifiée depuis près de 4 ans, cette liaison correspond à un passage privé reliant le 11-21, rue d’Alsace au 144-146, rue du Faubourg Saint-Denis (entre le boulevard Magenta et la Gare du Nord). Elle traverse un îlot comprenant un ensemble mixte de bureaux et de logements. Compte tenu de sa nature privée, cette voie n’est malheureusement ouverte au public qu’en semaine et aux heures d’ouverture des bureaux.
Depuis la sortie de la Gare de l’Est située sur le coté Ouest à gauche, les voyageurs, s’ils sont chargés de valises, peuvent éviter la montée de l’escalier monumental de la rue d’Alsace et rejoindre directement en ligne droite la rue du faubourg Saint-Denis, et ce, sans devoir faire le tour du pâté d’immeubles par la rue du 8 mai 1945 pour ensuite rejoindre le carrefour avec le boulevard Magenta et remonter la rue du Faubourg Saint-Denis.
Un îlot ayant une histoire....
L’immeuble traversé par ce chemin fut construit en 1871 pour la jeune Compagnie des chemins de fer de l’Est (créée en 1845). L’architecte Paul-Adrien Gouny, architecte en chef de cette Compagnie (ayant également construit en 1890 le bel hôtel particulier du 9 rue Fortuny, Paris 17e, l’actuel lycée professionnel Mariano Fortuny) travailla entre 1885 et 1902 sur la réalisation des bureaux dans cet immeuble. Puis au fil des années, le bâtiment fut laissé à l’abandon, se dégrada et se retrouva coupé du quartier.
Plus de 2 ans de travaux pour la réhabilitation
Courant 2003, la SNCF, propriétaire du foncier, lança un concours au sens du Code des Marchés Publics pour la réhabilitation de cet ensemble immobilier de 25 000 m2 (en SHON).
En juillet 2006, l’immeuble fut cédé pour 54 millions € à une SNC détenue conjointement par le maître d’ouvrage délégué Atemi (entreprise de promotion immobilière française spécialisée dans les projets résidentiels) et le promoteur ING Real Estate (spécialiste bancaire néerlandais des opérations mixtes). Lors des négociations, la mairie de Paris et celle du 10e sont intervenues, assurant notamment la réalisation de logements sociaux dans l’ensemble.
Ces deux promoteurs travaillèrent avec l’architecte Anthony Emmanuel Béchu, connu également pour ses travaux de réhabilitation de l’Olympia et de l’îlot Edouard VII, l’immeuble Bergère de BNP Paribas, le Théâtre des 3 Baudets, Chanel (place Vendôme), Hédiard (place de la Madeleine) et la nouvelle tour D2 de la Société Générale à La Défense.
Une réhabilitation architecturale de qualité
Avec son cabinet d’architecture Atelier 3 AB et sans trahir l’esprit du bâtiment d’origine, l’architecte Anthony Béchu a réhabilité et réinventé l’immeuble en un ensemble mixte, Euro-Alsace, comprenant:
• des bureaux: 19 000 m2, soit 82 % de la SHON
• des logements: 4500 m2, soit 19 % de la SHON: 47 logements dont 45 logements sociaux avec 28 destinés à la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP)
• 51 places de parking.
Les bureaux et une partie des parkings sont dédiés à la SNCF, locataire depuis la livraison du site, avec plus de 700 employés y travaillant.
Ayant vocation à créer une liaison entre les deux gares, le nouveau passage vit le jour, semblable à une rue traversant l’îlot et reliant la rue d’Alsace à la rue du Faubourg Saint-Denis.
L’ensemble immobilier reflète un projet environnemental et architectural de qualité pour ce site de caractère. L’immeuble, construit avec des fenêtres quasi-gothiques et des toits presque pointus, fut restauré. Les façades haussmanniennes, en pierres, briques et métal, furent ravalées et mises en valeur : les briques y retrouvèrent leur couleur rose pâle, et certains décors sur la façade leur bleu d’origine.
On recréa, là où elles étaient, les belles verrières aux lignes épurées en accord avec les façades : elles protègent désormais les cours de l’extérieur.
Des arbres plantés dans la « douve » entre les divers bâtiments agrémentent l’ensemble. Une façade aveugle en extérieur a été réhabilitée avec un «Mur végétal» réalisé par l’artiste Patrick Blanc, déjà renommé pour le Musée du Quai Branly en 2004, le BHV Homme en 2007, les Galeries Lafayette à Berlin en 2008, la Serre du Muséum d’Histoire Naturelle en 2010 etc.
Après plus de deux ans de travaux, le nouvel ensemble a enfin été livré en octobre 2008.
Une opération très rentable pour les promoteurs grâce à l’immobilier commercial
On peut parler d’une opération de réhabilitation aux risques limités pour les promoteurs, au regard des niveaux de location dans le secteur de la gare de l’est (entre 300 et 400 €/m2/an), des rendements nets immédiats espérés de 4.5% minimum sur la zone pour les ensembles de bureaux, et du haut niveau des rénovations envisagées permettant d’assurer de bonnes conditions de location dans un quartier est parisien, déficitaire en bureaux. La demande garantissait le résultat. En outre, le partenariat local initial avec la SNCF, comme locataire « captif », assurait la location des bureaux après leur réhabilitation.
Cette opération immobilière, rentabilisée donc principalement par la location des bureaux à la SNCF (qui réglait 6.4 millions € pour l'année 2008, soit près de 400 €/m2), plus que par la vente des logements sociaux et privés - relativement accessoire dans l’opération -, permet aux promoteurs de dégager une rentabilité annuelle proche de 12 % !
Une traversée à découvrir dans ce bel ensemble réhabilité et tranquille entre les deux gares...
Pour les curieux désirant découvrir cet ensemble Euro-Alsace in situ, à l’occasion par exemple d’une petite ballade dans le 10e, la traversée de l’îlot est donc autorisée, et notamment même recommandée pour relier plus directement et plus agréablement les deux gares.
Cette réhabilitation a déjà fait l’objet d’une étude : la journaliste Muriel Gremillet a ainsi retracé la renaissance de cette ancienne cité ferroviaire du 11-21, rue d’Alsace dans un livre paru en décembre 2008 et co-édité par AAM (Archives d’Architecture Moderne) /SilvanaEditoriale, 25 euros.
Sur le web, un photographe/architecte, Stéphane Cazenave, a réalisé un reportage panoramique depuis le passage dans l’îlot: voir ici.
Commentaires
Une rentabilité de 12% dans l'immobilier dans le 10e, certes bien situé au regard des infrastructures ferroviaires, mais ce n'est pas le triangle d'or, non plus. De combien est-elle pour des bureaux situés de l'autre côté de Paris, ou proches de la gare Saint Lazare qui dessert le Wild Wide West parisien ?
Comme signalé dès les premières ouvertures au public : 2 regrets
1) l'accessibilité.
en plus des horaires d'ouvertures qui ne collent pas toujours avec ceux des heures de pointes des 2 gares, ...
L'accès rue du Fbg St Denis est Raffarinesque, la pente est raide-rude, et peu pratique pour les voyageurs tirant des lourdes valises, voire pour certaines personnes en fauteuil.
2) un mur végétal de Patrick Blanc, immense, mais version "cheap", pour ne pas dire "low cost", qui vieillit mal,
et qui est surtout un très mauvais message pour le Développement Durable.
D'après nos informations, il ne s'agit pas d'un passage public, mais d'un passage privé accessible au public. Dès lors les normes à respecter ne sont pas les mêmes. J'imagine que c'est là la différence. Notamment les horaires, qui sont plutôt influencés par les horaires de bureaux.
Idem pour le mur végétalisé, le promoteur de cette rénovation et responsable du projet a fait le choix du mur qui correspondait au budget qu'il souhaitait y consacrer. Peut-être que le mur aurait mieux résisté s'il y avait consacré un plus gros budget. Pour être tout à fait honnête, le mur du musée du Quai Branly montre aussi des trous et des plantes doivent être régulièrement remplacées.
@andré: les taux de rentabilité de l'immobilier de bureau (calculés comme le rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat du foncier) sont de 5 % pour du bureau de premier plan dans le triangle d'or et de 6.5% à la Défense.
Dans le cas de ce projet immobilier Euro-Alsace, la rentabilité est donc excellente au regard de ces deux autres secteurs, du fait, d'une part des loyers payés dans le haut de la fourchette pour le secteur et, d'autre part du niveau de prix d'achat du foncier bien évidemment moindre dans le 10e par rapport à l'Ouest parisien et le triangle d'or du 8e.
Outre la très bonne rentabilité, les promoteurs ont bénéficié d'une opération minimisant leur risque financier, avec un projet "pré-placé", i.e. pré-commercialisé auprès de la SNCF, qui est aussi un locataire de première qualité, présentant un risque de défaut (ou de faillite) minime.
On peut donc imaginer que l'appel d'offres en 2003 a sans aucun doute suscité beaucoup de candidats pour cette opération juteuse et au risque financier minimisé!
Merci pour l'info sur ce passage que j'ignorais jusqu'à ce jour. Apparemment, le mur végétalisé souffre beaucoup, d'où la grande banderole au-dessus de la passerelle "SNCF 2008, 100% de fleurs plantées; 2012 80% de fleurs non remplacées", ou quelque chose d'approchant. C'est ça la grande différence entre les budgets d'équipements et ceux de fonctionnement.....